1:  2018/01/07(日) 04:26:29.24 ID:CAP_USER
http://toyokeizai.net/articles/-/203602

2018年01月06日
筑紫 祐二 : 東洋経済 記者

「このままでは、20年後の大規模修繕計画を乗り切れない」

東京都江戸川区にある築10年、160戸のマンションで理事長に就任した山本雄一さん(仮名)は、人知れず焦燥感を抱いていた。

高齢化の進展でクルマを手放す住民が増える一方、若者のクルマ離れで新たに駐車場を借りる住民は減っている。このためマンション内の駐車場で空きが目立ち始めているのだ。

空き駐車場は住民のサイフの問題になる

山本さんのマンション敷地内には機械式立体駐車場が54台分設置されているが、すでにうち15台が空いている。

今から20年後に迎える大規模修繕計画では、立体駐車場をリプレースする費用として約2億円弱が予定されている。一方、このマンション内の駐車料金は平均で月2万7000円。このまま手をこまぬいていれば、年間490万円近くの収入が不足する。20年間では9800万円も不足する計算だ。駐車場収入の一部は月々の管理費にも充当されているため、収入不足はそっくり将来の駐車場の更新費用不足となる。

つまりこのままでは、20年後に駐車場の更新だけで住民1戸当たり60万円超の一時金が必要になるというわけだ。大規模修繕計画は十数年前に立てたものであり、現在の人件費高騰や資機材値上がり分はもちろん、消費増税分も考慮されていない。これからさらに駐車場の空きが増えれば60万円では確実に足りない。

だが、駐車場が空いているかどうかはクルマを所有していない住民は気づきにくい。また、空き駐車場が将来のマンション、ひいては自分たちのサイフの問題に直結していることに思いが至らない人も多い。
(リンク先に続きあり)

引用元: ・【不動産】知られざる地雷、「マンションの駐車場」問題 行政の「付置義務」が解決を難しくしている

72: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 08:16:00.28 ID:j6f6SEN2
>>1
毎月27000円もかすめ取って、修繕費足りないとか?
ボッタクリやろ。
オーナー共の私腹肥やす金を修繕費に当てろ。
間違いなく、無駄遣いしている。

計画間違えたオーナー共が悪い。
自腹でなんとかしろ。
住民は払わん。

2: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 04:30:40.21 ID:m2+nxYuc
機械式やめればいいんじゃないの?
必要台数減ってるんでしょ?

4: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 04:41:55.65
>>2
記事読んでないだろ?
大規模マンションには戸数の一定の割合の台数分の駐車場設置が義務付けられてるんだよ。

7: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 04:44:49.12 ID:lRjT+LTg
>>4
設置義務はない
強いて言えば、障害者用には駐車スペースが一定数必要

9: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 04:47:36.00
>>7

>ある規模以上のマンションには付置義務という、規模に応じて駐車場を設置しなければならない条例がある。たとえば、東京都であれば延べ床面積が1万平方メートル超で、かつ専有面積が2000平方メートル超の集合住宅では、居住戸数の30%以上、もしくは専有面積350平方メートルごとに1台以上、このうち少ないほうの台数の駐車場が付置義務として必要となる(2014年以前は住居戸数の30%以上のみ)。


これでも義務じゃねーのかよ?

15: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 05:01:16.16 ID:lRjT+LTg
>>9
付置義務は駐車場整備地区等に限る
基本的には商業施設で複合型マンション限定の条例

28: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 06:16:34.12 ID:/Ci0maE3
>>9
ご自分のマンションで試算してみてください
きっと記事のマンションでも台数減らせる規模ですよ

あと本体再築でもない限り大丈夫
不適法な大規模改修を受けたマンションはザラにありますからね
機械式でも8m以下なら問題無いです

11: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 04:49:29.24
>>4
駐車場の数は減らせないってこと。

3: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 04:41:53.62 ID:lRjT+LTg
修繕計画は9割駐車場が埋まってないと成り立たない
そこに早期に気付く、そこそこの住人がそのマンションにいるかどうか

5: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 04:43:40.20 ID:zmEs4+Fa
こんなの東京周辺だけの問題じゃね

8: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 04:47:01.69
>>5
田舎には設置義務のある大規模マンションはないだろ。
あるのは東名阪とその周辺くらいだろうな。

>東京都であれば延べ床面積が1万平方メートル超で、かつ専有面積が2000平方メートル超の集合住宅

13: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 04:54:11.38 ID:zmEs4+Fa
>>8
名古屋は車社会だから

6: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 04:44:47.38
あと、マンションの管理人も不足してるからなw
これ以上マンション建てても管理人の人件費が上がりまくってどうしようもなくなる。

12: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 04:51:04.95 ID:KuFh7Fj3
空いている所は「コインパーキング」にすればええのに。

79: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 08:45:11.90 ID:9aNElFJP
>>12
共用部で利益出しちゃうと税金関係がややこしくてね

コインパーキングが許されるなら駐車場に民泊用の小屋を建てた方がいいなw

86: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 09:14:19.56 ID:34/fhPJ5
>>12
住宅街のコインパーキングなんて、ほとんど収益見込めないんだよ

14: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 04:56:00.51 ID:44pV1Q9y
結局、駐車場をリプレースできず、故障した部分だけちまちま修繕して使うことになる?

16: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 05:02:14.93 ID:l5jAYT6O
空き駐車場を住民以外に貸せばいいよ

46: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 07:13:37.04 ID:XSFmKUF5
>>16
車なし住民が退去して車有り住民といれかわったらどうするんだ?

55: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 07:29:23.83 ID:zolgJIDB
>>46
駐車場が機械式だろうがなかろうが、そのマンションに入ったら修繕費も払わないといけない契約なんだよ。
詳しくいうと、機械式駐車場も共用スペースとみなされる。
共用スペース費用は、マンション住民均等に負担しなければならない。
法律で決められてるんですよ。
嫌なら住むな、これしかないw

107: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 10:46:58.89 ID:TqkkXQpH
>>16
ウチそのパターン
といっても来客用の日貸しね
周辺のタイムスより格安だから
結構利用者いるみたい

17: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 05:09:41.06 ID:wgTdjEyw
金は払うから、大型二輪を置かせてくれ。何故、俺のマンション駐車場は小型二輪以下の限定やねん(´・ω・`)

19: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 05:12:06.94 ID:lRjT+LTg
>>17
ペットも同じ
大概は大型犬の飼育はNG
スペースの問題だろ

22: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 05:22:59.78 ID:SJAkaJeQ
居住者以外に貸せばいいだけ
マンションの管理組合って建前論に終始するから
あれもダメこれもダメで話が堂々巡りする

26: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 05:57:13.66 ID:lRjT+LTg
>>22
税金掛かって会計区分は別
外部利用者の管理も難しい
管理人がほぼ常駐でないと、
外部に貸し出す駐車場は思っている以上に難しいぞ

54: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 07:23:31.38 ID:0CHujmmb
>>22
駐車場借りたい外部の人も減ってきてるよ。
うちのマンション、数年前に外部の月極め45,000円から40,000円に引き下げて周辺相場よりやや安くしたけどまだ空いてるもん。

23: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 05:42:59.27 ID:02oItz7M
リプレイスに大金がかかるような立体駐車場を採用してるマンション買ったやつがバカなだけの話だな

27: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 06:11:34.97 ID:eZTg2891
機械式駐車場の維持費、点検費、交換費用が高いし安全とは言えない。
ヨーロッパには有り得ない機械式を採用したのが良くなかった。
しかし自走式に変更するにしろより良い方法はあるはず。

29: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 06:18:07.23 ID:IO08TYva
うちはマンション購入時に機械式駐車場やゲストルームとか専用ジムとか温泉付きとか
将来問題になりそうな要素の少ないところで探したわ

使わない施設に他人と共有財産増やすとか
プラスにとらえる人って頭に花咲いてんのかね

30: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 06:22:48.66 ID:GFakQNVQ
地価が高いと機械式になるんだろうな。

32: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 06:30:30.52 ID:jTkdx9tn
自動運転で20年後に駐車場は必要無くなるから法律も変わると思うけど
マンションは色々とリスクあるね

41: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 06:56:44.28 ID:Hq/Lmcad
>>32
何故、自動運転が普及したら駐車場が要らなくなるのか教えて下さいm(._.)m

43: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 07:05:52.10 ID:jTkdx9tn
>>41
スマホで呼べば自家用車を保有するより圧倒的に安い料金でレンタル出来る車がすぐに来てくれるようになるから

33: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 06:31:02.73 ID:1He+z0VE
やっぱ長期定住目的でマンション買う奴は馬鹿だな
将来的に詰むしかないじゃん

35: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 06:39:16.40 ID:CI8NPTgg
>>33
詰むっていうか日本では住居は使い捨てだろ。
最初から何世代も使えるプラス資産だと考えるほうがおかしいんだよ。
にしては税金が異常っていうのがこの国のクソなとこw

37: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 06:44:30.14 ID:1He+z0VE
>>35
マンションだと下手すると使い捨てもできなくなるじゃん
売れない貸せない住めない潰せない

39: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 06:50:58.58 ID:CI8NPTgg
>>37
悲惨な地方の土地付きよりマシだと思うぞ。
マンションは賃貸としてはそれなりに需要がある。
強欲に家賃をせびろうとするからだよ。

45: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 07:11:22.19 ID:1He+z0VE
>>39
マシというか、どっちも負債だろ
マンションで長期保有で買っていいのは建て替え余地のある都心低層マンションだけだよ
それ以外は今がよくても将来的には大半が詰む
マンションは10年ぐらいで住み替えするのが正解

34: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 06:38:42.26 ID:GFakQNVQ
空き家が多くなるとヤバイよな。

36: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 06:40:52.68 ID:fMpdJfh6
地方都市だと11階建てとかでもタワマン扱いの立派なマンションだけど
そこ駐車場ないんだよな、修繕とか考えてないって事なんかね

38: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 06:45:56.92 ID:JKUPmrnU
俺が住んでるマンション(13棟約600戸)では、数年前に
8億円ぐらいかけて機械式駐車場を自走式につくりなおした。

52: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 07:18:11.71 ID:bL6fIemZ
マンションの駐車場は別の問題もあったな
建築容積率の関係で不要な駐車場売ったら違法建築になったマンションとか

53: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 07:21:16.56 ID:yBi4h2y3
マンションは大規模修繕で詰むからな
これからAIで大量リストラもありえるからさらにやばいわ
カツカツでローン組んでるやつとか

56: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 07:31:54.43 ID:J5wvQc7e
修繕費の積立なんて不可能だろう
他人から集金を行うことがどれほど大変か分かってないのかね

58: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 07:39:42.41 ID:zQUm2CCV
経営者は大変な世界にいるんだね

59: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 07:40:48.23 ID:x8dleaoK
やっぱ分譲マンションの時代は終わったんじゃね?
そもそも、駐車場が必要ってのがバブルの発想だろ

61: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 07:45:23.75 ID:P/1tv52n
>>59
マンションが一般的なものになってからまだ半世紀ほどしか立ってないからね。
やってみないとわからなかったような問題点が次々と噴出しているところ。
区分所有って住み方そのものの欠点が見えてきた段階ってところだね。

60: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 07:42:35.61 ID:P/1tv52n
これ駐車場だけの問題じゃないからな。
共用部分全体、また大規模修繕全てに共通する問題。
これらに全員が100%同意して一致して協力することなんて不可能。

また、数十年後に備えた積立というのも、
価格や法令等の変化を考慮すれば、かなり危ういと言える。
想定より価格が高く修繕できません、法令の改正で想定通りの修繕や改修ができません。
こんなのが出てくるわけ。

自分の家庭だけなら、小回りがきくという意味で、対応は可能だが、
マンション全体となると個々の事由にしばられ何もできなくなる。
全員の一致や同意なんてまず得られない。
そして金を出せない奴の負担分は、結局他の住人が負担することなる。
ある意味、他人の財布と自分の財布がごちゃまぜになるのがマンションという住み方。
貧困家庭、行方不明や、痴呆の老人が負担できない分は残った他の住人で負担することになる。

62: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 07:53:39.67 ID:ICrGfRJK
地主とかもそうだけど何の生産性もないやつのために
何で高い家賃払ったりわざわざ車買って駐車場に入れなきゃならん
お前らは働かずに楽して稼ぎたいだけだろ

63: 名刺は切らしておりまして 2018/01/07(日) 07:53:44.56 ID:8cyIpjjB
機械式は地雷だろ
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